Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sıkça karşılaşılan sorunlardan bir tanesi kiralayan sayısının birden fazla olduğu durumlardır. Kiracı kiralayanlardan bir veya bir kaçına düzenli olarak ödeme yaparken bazı kiralayanlara kira ödemesini yapmadığı veya geç yada eksik ödeme yaptığında kendisine eksik veya geç ödeme yapılan veya hiç ödeme yapılmayan kiralayan hakkını nasıl araması gerekir, bu kiracıyı tahliye etmek için nasıl bir yola başvurması gerekir?

Her zaman dediğimiz gibi bir sorunun en iyi çözümü o sorunun doğma ihtimalini en başta öngörmek ve bu potansiyel sorunu daha hukuki ilişki tesis edilirken bir takım koruyucu düzenlemelerle en başta engellemektir. Tabi ki bu meseleye ilişkin koruyucu düzenlemenin ne olduğu yazımızın sonuna sakladık. 

Şimdi soruyu tekrar soralım: Kiracı kiralayanlardan bir veya bir kaçına düzenli olarak ödeme yaparken bazı kiralayanlara kira ödemesini yapmadığı veya geç yada eksik ödeme yaptığında kendisine eksik veya geç ödeme yapılan veya hiç ödeme yapılmayan kiralayan hakkını nasıl araması gerekir, bu kiracıyı tahliye etmek için nasıl bir yola başvurması gerekir?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 59. ve 60. maddelerinde zorunlu dava arkadaşlığı düzenlenmiş olup uygulamada dava arkadaşlığının takip arkadaşlığı yönünden de geçerli olduğu kabul edilmektedir. Kiralayanların birden fazla olması durumunda aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan tüm kiralayanların birlikte takip yapmaları ve birlikte dava açmaları gerekir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup mahkemece resen göz önünde bulundurulur. Kiralayanlardan birinin yokluğu ile yapılan icra takibi geçersiz olup temerrüde esas tutulamaz. Davanın açılmasındaki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün ise de temerrüde esas takip ve ödeme emrindeki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün değildir. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2014/92 Esas ve 2015/789 Karar sayılı kararında da açıkça "kiralayanların tamamı tarafından talep edilmedikçe tahliye kararı verilemeyeceği ve kiralayanlardan birisinin ancak kendi payına düşen kira alacağını icra takibine konu edebileceğine" hükmetmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen bu uyuşmazlıkta birden fazla kiralayan arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunup bulunmayacağı, kiralayanın kiracı hakkında tek başına tahliye istemli icra takibi yapıp yapamayacağının cevabını şu şekilde kaleme almıştır:

"Davanın konusunu oluşturan tahliye istemi ele alındığında, bu talep bölünemez bir eda içermesi nedeniyle kira sözleşmesinin tüm tarafları açısından sonuç doğuracak nitelikte olduğundan, birden fazla kiralayanın bulunduğu hallerde tüm hak sahiplerinin katılımı olmaksızın diğerlerinin de haklarını etkileyecek şekilde bir kısım kiralayan tarafından tahliye talep edilemeyeceği açıktır." 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bu kararı günümüzde hala bağlayıcılığını korumakta; yerel mahkemeler ve istinaf mahkemeleri tarafından benimsenmektedir. Çok yeni bir davamızda ilk derece mahkemesince tahliye istemi yukarıda belirtilen gerekçelerle reddedilirken; görülen bir diğer davada zorunlu dava arkadaşlığına yönelik itirazımız yerel mahkeme tarafından reddedilerek tahliye kararı verilmiş ancak bu karar yukarıda adı geçen Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına atıfta bulunulmak suretiyle istinaf merciince kaldırılmıştır:

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi 2022/1858 Esas ve 2023/236 Karar sayılı kararında

 "Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerektiği, kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmalarının zorunlu olduğu, kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerektiği, kiralanan paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise tüm ortakların davaya katılmalarının gerektiği, dava hakkına ilişkin bu hususun mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerektiği, dava hakkına ilişkin bu husus Hukuk Muhakemeleri Kanun'unun 114/d maddesi gereğince dava şartlarından olup aynı Kanun'un 115. maddesi gereğince mahkemece dava şartlarının olup olmadığı, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırılır. 

Davaya dayanak icra takibinin X ile Y tarafından başlatıldığı, kiralayanlardan olan Z'nin takip alacaklısı olmadığı anlaşılmıştır. Bununla birlikte bu kişinin ilk duruşmaya katılarak davaya muvafakat verdiğini beyan ettiği görülmüş ise de, aynı duruşmada karşı tarafın muvafakata onay vermediğini beyan ettiği anlaşılmıştır. Bu eksiklik sonradan giderilebilecekbir konu olmayıp dava şartı olduğundan mahkemece re'sen nazara alınarak davanın tahliye talebi açısından reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur." şeklinde hüküm kurarak yerel mahkeme kararını kaldırmıştır.

Özetle belirtmek gerekirse, eğer birden fazla kiralayan varsa ve kiracı kiralayanlardan bir veya bir kaçına düzenli olarak ödeme yaparken bazı kiralayanlara kira ödemesini yapmadığı veya geç yada eksik ödeme yaptığında kendisine eksik veya geç ödeme yapılan veya hiç ödeme yapılmayan kiralayan gerek tahliye talepli icra takibi başlatırken gerekse tahliye davası açarken diğer kiralayanları da alacaklı ve davacı sıfatıyla yanında yer alması konusunda ikna etmek zorundadır. Aksi takdirde tek başına başlatacağı icra takibi ve açacağı dava ile tahliye kararı alamaz.

Örnekle açıklamak gerekirse; 

Kiralayanlar: A-B-C

Kiracı: K

K, A'ya düzenli kira ödemesi yaparken B'ye hiç ödeme yapmamakta, C'ye ise eksik ödeme yapmaktadır. Bu sebeple B ve C birlikte K'ya karşı tahliye talepli icra takibi başlamışlardır. K tarafından itiraz edilen icra takibi durmuş bunun üzerine B ve C yine birlikte K aleyhine itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmışlardır. Mahkeme kiralayan sayısının 3 kişi olmasına karşın 2 kiralayan tarafından tarafından talep edilen tahliye istemini yukarıda açıkladığımız sebeplerle resen reddedecektir. A'nın hiçbir talebi olmamasına rağmen zorunlu dava arkadaşı olması sebebiyle hem icra takibinde alacaklı sıfatıyla hem de davada davacı sıfatıyla yer alması gerekmektedir. Temerrüde esas takip ve ödeme emrindeki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün olmadığından icra takibi B ve C tarafından başlatıldıktan sonra A'nın davaya dahil edilmesi de mümkün değildir. A'nın ikna olmadığını ve B ve C ile birlikte icra takibine girişmediğini düşünün. B ve C'nin hem kirasını alamaması hem de üzerine şartları oluşmasına rağmen kiracıyı tahliye edememesi ne kadar vahim değil mi? 

Şimdi gelelim hukuki ilişkinin en başında tüm bu olumsuzluklarla karşılaşmamak için koruyucu bir düzenlemeyi kira sözleşmesinin içerisine hangi ifadelerle ve nasıl monte edeceğimize.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2014/92 Esas ve 2015/789 Karar sayılı kararında şöyle bir ipucu yer almaktadır:

"Yukarıda açıklandığı üzere, kiralayanlar arasında zorunlu dava (takip) arkadaşlığı bulunduğu ve kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kiralayanlardan birinin tek başına tahliye isteminde bulunabileceğine dair özel yetki de verilmemiş olması hususları gözetildiğinde, kiralayanlardan sadece birisi olan ..’ın tek başına tahliye istemli icra takibi başlatması ve eldeki davayı sadece kendisinin açması yerinde değildir."

Demek ki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümüne kiralayanlardan birinin tek başına tahliye isteminde bulunabileceğine dair özel yetki de verilmesi durumunda herhangi bir kiralayan tek başına şartları oluştuğu takdirde tahliye talepli icra takibi de başlatabilir tahliye davası da açabilir. Böylelikle kira sözleşmesine eklenen bir kaç cümlelik bu önleyici düzenleme kirasını tahsil edememiş herhangi bir kiralayana tek başına tahliye talep etme hakkı kazandırır. 

Öyleyse tekrar edelim bir sorunun en iyi çözümü o sorunun doğma ihtimalini en başta öngörmek ve bu potansiyel sorunu daha hukuki ilişki tesis edilirken bir takım koruyucu düzenlemelerle en başta engellemektir.